配置の「ポスト高成長」時代の住宅企業は次々と戦略調整を開始した

過去3年余り、我が国の不動産市場は急速な成長を実現し、多くの住宅企業も規模の突破を実現した。現在、市場が高点に入った後の調整期には、一部の住宅企業が戦略方向と管理構造を調整し始め、新たな規模の成長ニーズに対応している。

21世紀の経済報道によると、サンシャインシティは地域会社の業績に基づいて管理を最適化するための管理構造の統合を検討している。融信、中梁など千億を超える規模の住宅企業や、千億に向かって邁進している禹州も最近、地域戦略の調整に乗り出した。

今回の調整の目的は、規模の増加する需要を満たすほか、融資コストの高止まり、販売コストの高企業、利益空間の圧縮など、現実的な要素が逆に追い詰められた結果がある。

その裏には、もっと残酷な現実がある。「今後、不動産市場の総量は収縮し、高成長の段階は過ぎ去った」12月5日、サンシャインシティの朱栄斌執行役員兼総裁は記者の取材に対し、高成長に慣れた住宅企業にとって、来年は重大な試練に直面すると告白した。

高成長は続きにくい

今年前の11月、サンシャインシティは契約販売1819億元を実現し、早期に年間販売目標を達成した。ここ数年、サンシャインシティは規模の急速な成長を実現し、2014年の300億未満から現在までに2000億近くに達している。

朱栄斌氏は、高成長を目玉とする企業にとって、来年の市場環境の試練は大きいと述べた。サンシャインシティにとって、「これ以上成長しなければ、これからの道はどう行けばいいのか」。

彼は、会社の財務安全が最も重要だと述べた。「高成長の目標を立て続けることは、会社にマイナスの影響を与えるかどうかが第一の考慮事項だ」。

朱栄斌氏は、負債が高く、利益が低いことは千億規模以上の住宅企業の通弊だと考えている。将来の市場環境の下で、サンシャインシティの調整方向は、速度を遅くし、有利子負債を徐々に減らし、融資ルートを広げ、利益の引き上げが難しくてもまず成長率を減速させることだ。

最近では、千億規模の融信と中梁も構造調整を行っている。融信は四大事業部と西南地域会社を、福建地域グループ、広東地域会社、上海蘇地域会社、江蘇地域会社、山東地域会社、浙江地域グループ、河南地域会社、天津地域会社、山西地域会社、西南地域会社の10つの地域に分裂させた。

「『五』を『十』に切り、それぞれの『十』に地域総裁を設置し、例えば一部の比較的成熟した事業部を『地域グループ』に改称することは、より効果的な管理に有利である」と融信内部の関係者は記者に分析し、長江デルタ地域は浙江、江蘇、上海の蘇会社に分けられ、地域の直管、管理制御の時効の引き上げをより強調した。

融信とは異なり、中梁はこれまでの12の地域グループを収縮合併し、最終的に南方大区、北方大区、西部大区、山東大区、江蘇大区、浙江大区の6つの地域を設立した。目的は同様に管理の強化である。

長江デルタ地域における禹洲の統合は業績志向に傾いている。禹洲蘇州公司は100億元を突破した初の地域会社で、現在南京、揚州と江蘇地域会社を構成している。浙江、上海、安徽は東部地域会社を構成している。

管理の高度化

構造調整のほか、住宅企業のコスト、販売などの管理も精密化されている。

今年第3四半期、業界全体の利益率は下落した。業界関係者は、精密化管理によってコストを圧縮し、利益空間をさらに獲得できると考えている。

朱栄斌氏は、過去に土地を多く買うモデルはもはや通用せず、土地の備蓄が多すぎるとコストも増加し、在庫の消化が悪くなってから相応の価値の土地を補充しなければならないと考えている。「市場から土蔵を逆押しすべきで、現在の土蔵は2年間の開発規模を満たせば十分で、この2年間にどれだけの価値を売ったら土地を補充するのか」。

また、日常的な出費の中でコストを圧縮する住宅企業も少なくないことが分かった。例えば、高速鉄道（飛行機を使わない）での出張を提唱するなど。マーケティングの面では、チャネル管理を強化しようとする住宅企業もある。

最近、不動産業界ではルート料の議論が盛んになっている。一部のプロジェクトのチャネル費が高いため、住宅企業の販売利益は大幅に圧縮された。

ある不動産企業関係者は21世紀の経済報道に対し、不動産分野はインターネット時代に逆戻りした：インターネットの役割は仲介化に行くべきだが、不動産はルートが繁栄している。原因は、住宅企業が自分の製品力、マーケティング力を重視せず、チャネルに過度に依存して販売規模を実現していることにある。

そのため、前述の住宅企業家は、高額なルート料金で客を奪うよりも、直接値下げしたほうがいいと考えている。